Лизинг недвижимости: первые шаги на российском рынке

Процессы, которые происходят сейчас в сегменте коммерческой недвижимости, являются достаточно значимыми для российской экономики. И очень важно, что представители бизнеса стали обращаться к новым финансовым инструментам.

В последние два года отмечен повышенный интерес со стороны участников рынка к лизингу недвижимости, который имеет ряд явных преимуществ перед прямой покупкой недвижимого имущества.

Когда не хватает денег

Лизинг недвижимости (финансовая аренда) может существовать во многих формах: в рамках отдельного объекта, в составе имущественного комплекса совместно с оборудованием и т.д. Потребность в нем обеспечивает целый сегмент арендаторов, которые хотят выкупить занимаемые площади, но не имеют для этого достаточного количества средств. В таком случае лизинг является наиболее эффективным инструментом, так как обеспечивает минимальный риск для кредитора и максимальную степень его защиты. При этом арендатор не является прямым плательщиком налога на имущество, так как вносит эту сумму в составе платежей, сопоставимых с арендной платой, а иногда и ниже. Они относятся на себестоимость реализованной продукции, и этим достигается значительная экономия по налогу на прибыль.

Приобретение недвижимости в лизинг позволяет зафиксировать ее стоимость по цене приобретения, а на весь период действия подобного договора сооружение страхуется по имущественным рискам в обязательном порядке. В результате после окончания срока финансовой аренды лизингополучатель приобретает в собственность либо полностью самортизированное здание, либо по минимальной балансовой стоимости. Что опять же отражается на величине налога по данному объекту, хотя его рыночная цена по-прежнему остается высокой.

Лизинговые компании финансируют от 3 до 7 лет, хотя максимальный срок по лизингу недвижимости, исходя из сроков амортизации с коэффициентом ускорения до 3, составляет сейчас 10 лет. Но данное явление, по мнению специалистов, носит временный характер, и уже в этом году рынок скорректирует подобные пробелы.

Парадоксы законотворчества

В данный момент от всего объема уcлуг лизинговых компаний на российском рынке, который составляет $6-7 млрд, на финансовую аренду приходится только около 2%. В Петербурге, по данным Северо-Западной лизинговой ассоциации, в целом этот сегмент рынка в прошлом году оценивался в $900 млн. По прогнозам на нынешний - он составит $1,2-1,3 млрд, но доля сделок с недвижимостью и здесь не более 1-2%. Это обусловлено тем, что еще остается ряд нормативно-правовых ограничений, сдерживающих применение данного вида инвестиций.

Согласно Федеральному закону № 164 "О финансовой аренде (лизинге)", существует запрет на лизинг находящихся в частной собственности земельных участков, в том числе под объектами недвижимости. Передать в аренду здание можно, а землю под ним, приобретаемую у того же продавца, нельзя.

Существуют противоречия и в Гражданском кодексе. В соответствии со статьей 607 ГК РФ предметом аренды могут быть земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и прочее имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, то есть непотребляемые вещи. А статья 666 ГК РФ говорит, что предметом договора финансовой аренды могут быть непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Поскольку не определен порядок выкупа земельного участка - затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий с теми объектами, в которых находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т. п.

Федеральный закон № 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также не учитывает лизинговую специфику. Согласно этому документу финансовая аренда оформляется по правилам госрегистрации аренды (как обременение недвижимости). Проблема состоит в несоответствии момента заключения договора и перехода права собственности на инвестиционную компанию в соответствии с законом № 164-ФЗ.

Не самым лучшим образом сказывается на развитии лизинга значительное превышение срока полного износа сооружений с ускоренным коэффициентом над среднерыночным сроком договора лизинга. Например, срок амортизации здания составляет 30-40 лет. А ее среднегодовая норма - 3,3%. Но даже при ускоренном коэффициенте использования в 3% срок лизинговой сделки должен составлять 10 лет, что в условиях нестабильной экономики практически неосуществимо.

Для ликвидации существующих противоречий в законодательстве необходимо уточнение в статью 666 ГК РФ: предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков, не составляющих единые комплексы с недвижимостью, и других природных объектов. А также ввести нормы об оперативном лизинге, что позволит передавать объект в лизинг на время, соответствующее сроку его полной амортизации.

В ракурсе перспектив

Потенциальный спрос на такую услугу, как лизинг недвижимости, велик. По мнению специалистов, 2006-2007 годы будут ключевыми для развития данного инструмента. В течение двух последующих лет появятся компании, в которых приоритетным направлением будет именно эта отрасль деятельности. Скорее всего, подобные структуры будут организованы при крупнейших банках, в которых различные формы кредитования уже применяются в реальной отлаженной работе с привлечением ведущих риэлтерских компаний и крупных застройщиков. Перспективы данного направления внушают надежды, так как на сегодняшнем этапе сооружение коммерческих объектов с точки зрения маркетинга ведется достаточно грамотно. Покупатели недвижимости зачастую известны, а концепция сдачи/продажи проработана задолго до окончания строительства. Представители мелкого бизнеса также начинают пользоваться этой услугой либо по причине отсутствия денег, либо с точки зрения "хотим попробовать лизинг недвижимости".